En principe, la location meublée est une activité commerciale Une SCI est, comme son nom l’indique, une société civile. Cela semble logique de détenir de l’immobilier en SCI, vu que le terme immobilier figure dans le nom de la société. Or, il peut être opportun d’opter pour une société commerciale classique (SARL ou SAS) lorsque l’investissement est destiné à réaliser de la location meublée. Oui oui sarl de famille à l’IR avec location meublée et j’ai le statut LMP, désolé pour ce raccourci. La remise en cause peut également résulter d’un divorce ou de rupture du PACS de certains associés. Si vous continuez à utiliser ce site, nous supposerons que vous en êtes satisfait. Selon l’administration fiscale, une location est considérée comme meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (BOI-BIC-CHAMP-40-10-20170405 n° 10). La plupart du temps, lorsque l’on parle d’investissement immobilier, c’est souvent à la Société Civile Immobilière (SCI) à laquelle on pense en premier. La SCI est alors dite transparente. L’administration fiscale ne tolère que 10% logement meublé dans une Société Civile Immobilière SCI (notion de caractère habituel de la mise en location meublée). Les montant réintégrés seront calculés en fonction de la valeur locative de l’immeuble, 2.    Au niveau de l’associé bénéficiaire, il sera imposé sur le montant du revenu présumé distribué par la SCI, si celle-ci avait perçu un loyer. Devenez rentier en investissant dans l'immobilier haut rendement en province ! Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Si vous faites de la location meublée ou de la location courte durée et que vous faites le choix de la SCI, votre SCI doit obligatoirement être soumise à l’impôt sur les sociétés. la location meublée est occasionnelle – si l’activité de location meublée est de courte durée et ne se renouvelle pas chaque année, vous pouvez alors éviter l'impôt sur les sociétés (on considère qu’elle n’est pas « habituelle »). LES ATOUTS DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SOCIÉTÉ COMMERCIALE. Cependant, vous pouvez basculer la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) pour avoir le droit de faire de la location meublée. En revanche, lorsque la SCI loue des biens aménagés à usage professionnel, celle-ci … La SCI ne pourrait pas conserver le bénéfice de l’IR et que . une première fois au niveau de la société au taux de l’IS, et, une seconde fois au niveau de l’associé en cas de, 50 % si titres détenus depuis 2 ans et moins de 8 ans, 65 % si titres détenus depuis plus de 8 ans. Dans le cas d’une SARL ou SAS à l’IS, les revenus sont imposés au niveau de la société. D'une durée de vie maximale de 99 ans, une SCI ou une SAS doit compter au minimum 2 actionnaires qui … Or, dans l’hypothèse où la SCI exercerait une activité de location meublée, même accessoire, cela pourrait remettre en cause son régime fiscal. Nous vous invitons à cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ , vous serez mis en relation avec nos avocats partenaires. En outre, en cours de vie sociale, le régime fiscal de l’IS permet d’amortir comptablement le bien immobilier. Nous vous remercions d’avoir choisi LegalPlace.fr. La SAS est une société commerciale dont le régime est bien plus souple que celui des autres sociétés de la même catégorie comme la SARL ou la Société anonyme (SA) : Si vous optez pour la création d’une SAS, LegalPlace peut se charger pour vous des formalités de constitution de la société. Cette appellation regroupe en réalité les SARL pouvant bénéficier du régime dérogatoire d’imposition à l’IR puisque cette société est par principe, de droit, soumise à l’IS. un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires de PACS ; deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires de PACS ; un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ; deux époux ou partenaires de PACS et l’enfant du premier lit de l’un des époux ou pacsé. C’est ce qui fait d’ailleurs qu’elle est préférée à la SCI, surtout pour ceux qui veulent tirer le plus de bénéfices de l’investissement immobilier, avec bien entendu plus de risques. Pour l’administration fiscale, l’activité de location meublée est en effet assimilée à une activité commerciale. Par conséquent, elle est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (Articles 35 et 206-2 du CGI). fasc. Si l’imposition de la société à l’IR s’avère plus intéressante qu’une taxation à l’IS, il peut être opportun de se tourner vers la SARL dite « de famille ». La SAS est soumise aux obligations incombant à toutes les sociétés commerciales : Plusieurs statuts sont disponibles pour exercer une activité de gestion locative. Location meublée. Si cela n’est pas possible, l’acquisition de l’immeuble par l’intermédiaire d’une SARL classique ou d’une SAS, soumise à l’IS, pourra également permettre de bénéficier de nombreux avantages. Dans le cadre d’une SCI ou Société Civile Immobilière, la société ne peut être constituée que par deux associés au minimum. Le passage à l’IS est surtout très désavantageux en cas de cession de l’immeuble. La société a un intérêt propre, distinct de celui de ses associés. Ainsi, lorsque vous investissez dans l’immobilier avec la SAS, vous pouvez faire la location meublée, l’achat, la revente… ... Certains prennent une 3e voie: ils créent une sas ou une sarl pour pouvoir egalement compter les amortissements même en cas de location nue. Une SCI qui loue en meublé pendant trois ans consécutifs est passible de … Nos formalistes se chargent de tout et vous garantissent de faire immatriculer votre société au RCS dans les plus brefs délais. D’autant plus que SCI et location meublée sont incompatibles dans le cas d’une SCI au régime de l’Impôt sur le Revenu (IR). Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement. La SARL « classique » ou SAS sont soumises de droit à l’IS. Conseil d'Etat du 28/12/2012, n° 347607: SCI, location meublée estivale pendant 3 ans, activité commerciale La rédaction vous conseille PARTENAIRE : Investir dans l’immobilier en 2021 Je passerai à l'avenir en SARL on en SAS (ou autre) le jour où j'aurais plus de biens exploités générant plus de charges. La location meublée est une activité commerciale pour l’administration fiscale, Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), Les conséquences fiscales sur la SCI et ses associés, L’acquisition par une « SARL de famille », liens de parenté directe ou collatérale, Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP)Â, Cf Les avantages de la Location Meublée Non-Professionnelle, L’acquisition par une société commerciale. En effet, elle ne peut pas exercer, même de manière très accessoire une activité civile de location nue. De manière générale, le professionnel doit choisir entre la création d'une entreprise individuelle, en optant notamment pour le statut de la micro-entreprise, ou la constitution d'une société, qui présente plus de contraintes mais assure la pérennité de l'activité. Le régime de la Société Civile Immobilière (SCI) est souvent envisagé dans le cadre de l’activité de location meublée. Son caractère civil lui interdit la pratique d'activités commerciales telles que l'achat, la revente, la construction ou encore la location en meublé (assimilée à un hôtel). Nous utilisons des cookies pour vous garantir la meilleure expérience sur notre site web. Il est donc imposé sur les résultats de la société, en fonction de sa quote part, et ce, même si aucun dividende n’est distribué. Par exception, cette forme sociale est soumise aux dispositions générales du Code civil, et notamment ses articles 1845 et suivants. S’il est possible d’opter à l’IR lors de la constitution d’une SARL classique, cette option n’est que temporaire et d’une durée de 5 ans au maximum. parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…), ou. Devant l’impossibilité de réaliser une activité de location meublée au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI) – « Location meublée et SCI, c’est prendre le risque d’une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) –, la recours à la SARL de famille est … Soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice de la société sera imposé directement à son niveau au taux de 15 % jusqu’à 38.120 € et28 % au-delà. En matière de location en meublée il existe deux statuts, celui professionnel et celui du non professionnel, dont les critères sont les suivants : Nous n’étudierons ici que le statut du loueur meublé non professionnel. Comme toute autre société commerciale, la SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS) : Elle peut toutefois se voir appliquer le taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices inférieure à 38 120€ lorsque 3 conditions sont remplies : Pendant les 5 premières années de son existence, la SAS dispose toutefois de la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR), et est taxée selon les mêmes modalités que la SCI soumise à l’IR. La déclaration s’effectue sur l’imprimé d’ensemble des revenus, à laquelle doivent être joints divers document… L’achat d’un immeuble en société est généralement réalisé à travers une Société Civile Immobilière (SCI). Vous trouverez ici toutes les informations pour vous aider à choisir entre le régime LMNP et la SCI à L’IS. La location meublée, pollution potentielle de l’activité civile d’une SCI. A défaut, le régime de la SARL familiale ne pourra jouer ou sera remis en cause. 40 rue de Paradis La location meublée de logement d’habitation ( LMNP, Micro Bic ou SCI) est une situation de fait.Elle consiste à louer un bien où le propriétaire a pris le soin de le meubler afin que le locataire n’ai pas à se soucier de la fourniture d’un lit, d’un four …. Dès lors, la plus-value sera imposée au niveau de la société au taux de l’IS sans possibilité d’exonération liée à la durée de détention. La nature de l’activité qu’elle exerce lui permet de se distinguer des structures commerciales de type SARL, SAS ou SA par exemple. La location meublée constitue une activité secondaire de la SCI exercée de manière non habituelle : le caractère occasionnel ou habituel de l’activité est apprécié selon la fréquence et la durée des locations. L’immeuble en question m’appartient via une sci ir, j’ai négocié en vain avec les locataires pour le passé en meublé . En effet, le fonctionnement de la SAS, qui se caractérise par la grande liberté conférée aux associés dans la rédaction des statuts, est adapté à l’exercice d’une activité commerciale. La SARL de famille permet également d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. Néanmoins, si la location meublée est facilement compréhensible, le moyen d’y parvenir est complexe. Cependant, dans le cas de la SARL familiale, l’assujettissement à l’IR n’a pas de durée limitée dans le temps. Toutefois, lorsque la SCI exerce une activité commerciale, comme la mise en location de logements meublés, elle relève impérativement du régime de l’impôt sur les sociétés (IS), à l’instar de l’ensemble des sociétés commerciales, et donc de la SAS. Le choix va dépendre de son imposition future qu’il faut tenter de prévoir. SAS ou SCI signifie détenir et gérer son patrimoine immobilier, tout en contournant le système juridique de la copropriété, réputé pour sa complexité. Le passage de la société à l’IS est irréversible. Surtout, la base imposable de la plus-value professionnelle sera nettement plus importante dans la mesure où elle sera égale à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur comptable nette c’est-à-dire après amortissement. A l’occasion de l’achat d’un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, faites appel à un avocat en droit immobilier et un avocat en droit des sociétés afin de sécuriser les conséquences de l’opération, © 2020 – Tous droits réservés Legal Action | Mentions légales | Conditions générales | Politique de confidentialité | Société d’avocats au Barreau de Bordeaux, Vous avez une question ? Cet exercice d'une activité commerciale par la SCI peut impacter son régime fiscal et la soumettre à l'IS. Afin de changer la forme sociale de la société et de transformer une SAS en SCI, il convient de suivre la procédure de modification des statuts, qui se révèle fréquemment très contraignante. Un montage qui permet, en effet, de respecter les objets respectivement civil et commercial de la SCI et de la SAS. 37 n° 84 et s. ; voir aussi Dictionnaire Permanent Gestion immobilière fascicule Location meublée). Une Société Civile Immobilière ou SCI est une société spécialisée dans les investissements immobiliers. L’avantage fiscal est de taille et permet de rendre plus attractif un investissement dans l’immobilier au travers d’une SAS que d’une SCI. Enfin, en cas de cession de parts d’une SARL de famille à prépondérance immobilière, l’associé pourra bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers permettant d’appliquer un abattement pour durée de détention des parts sociales. Déclaration de bénéficiaires effectifs, La modification des statuts d’une société, Société à responsabilité limitée (SARL), investir à plusieurs dans l’immobilier, Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/, Limitée au montant des apports au capital social, Civile par nature, avec possibilité d’exercer une activité commerciale (location meublée), Nomination d’un commissaire aux comptes dans certains cas, Dépôt des comptes à la clôture de l’exercice social, Chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7.63 millions d’euros, Le capital social est entièrement libéré, Le capital social est détenu par des personnes physiques à hauteur de 75%. Fiscalement, et sauf option particulière, une SCI est assujettie de plein droit à l‘Impôt sur le revenu (IR). Les dispositions légales applicables à la SCI en font une forme sociale qui revêt les principales caractéristiques des sociétés les plus connues, comme la Société à responsabilité limitée (SARL), mais qui offre une flexibilité plus limitée : Si vous envisagez de constituer une SCI, LegalPlace se propose de prendre en charge l’ensemble des formalités de création d’une SCI, ce qui vous permet de vous alléger d’une tâche lourde, en particulier si vous ne disposez pas ou de peu de connaissances juridiques. De manière exceptionnelle, l’administration fiscale tolère l’imposition de la société à l’IR lorsque le montant HT des recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant des recettes totales HT. 2ème point : la responsabilité des actionnaires, comme vous l’avez souligné, est limitée aux apports en SAS, contrairement à la SCI. L’autre atout de la SARL familiale est de pouvoir cumuler son régime avec  celui de la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP)  (Cf Les avantages de la Location Meublée Non-Professionnelle). Si la SARL de famille est composée de deux associés à 50 %, chacun pourra percevoir au maximum 23.000€. Effectivement, la location meublée en SCI à l’IR n’est toléré qu’à hauteur de 10% de la totalité des revenus locatifs de la SCI. Les revenus tirés de la location sont imposables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers. Selon l’importance des revenus, les contribuables sont soumis à certaines obligations : - Le régime du micro-BIC s’applique lorsque le montant annuel du chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 32.600 euros. les conjoints et les partenaires liés par un Pacs. Ce dernier taux sera progressivement réduit à un taux de 25 % d’ici 2022. Une SARL dite « de famille » n’est rien d’autre une SARL classique. Donc la seule solution pour optimiser mon patrimoine immobilier vis à vis de l’IFI est de le vendre. Ce point est loin d’être négligeable. Si ta SCI faisant de la location meublée (au-delà de la tolérance de 10 % des recettes qui permet de rester à l’IR) est soumise à l’IS il est possible de faire de la location meublée sous une forme sociétale tout en relevant de l’IR via une SARL de famille. Ainsi, constitue une SARL de famille, la société constituée entre : En revanche, n’est pas « de famille » la SARL constituée entre : En cours d’existence, ce statut peut être remis en cause en cas d’entrée d’un nouvel associé ne répondant pas aux critères. Si votre but est avant tout commercial la SAS est plus adaptée, si votre but est l’acquisition d’un bien dont vous aurez la jouissance la SCI semble à privilégier. Contrairement à la SCI, qui est fréquemment constituée par les membres d’une même famille pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier, il est préférable de créer une SAS … I. LES LIMITES DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SCI, II. La qualité de SARL de famille suppose cependant le respect de certaines conditions. De plus, pour éviter des difficultés lors de l’année de franchissement de ce seuil de 10 %, l’administration fiscale admet que la société conserve le bénéfice de l’IR durant l’exercice de dépassement. De ce fait on peut également exploiter une sorte de faille juridique. Auto-entrepreneur ou EURL : quel statut choisir ? Grâce à l’expertise et à l’accompagnement de nos formalistes, vous aurez la possibilité de créer une SAS à la mesure de vos ambitions. Dans ce cas, les plus-values générées seront soumises non plus l’impôt sur les plus-values immobilières mais au régime des plus-values professionnelles. Dans cette hypothèse, aucune somme n’est distribuée à l’associé mais ce dernier doit payer de l’impôt. Ainsi l’activité de location meublée d’une SCI, même occasionnelle ou accessoire, entraîne son passage à l’IS. La location meublée en société : SCI ou société commerciale ? Les bénéfices de la société à l’IS subiront une double taxation : Lorsque la société est assujettie à l’IR en revanche, c’est comme si, d’un point de vue fiscal, l’associé était directement propriétaire de l’immeuble. Il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et de nous communiquer les pièces justificatives requises. Une SCI peut juridiquement exercer une activité de location meublée car il est admis en général par la doctrine dominante que l'activité de location meublée est une activité civile (voir par exemple en ce sens Jurisclasseur com. L’activité de la SARL doit être une activité industrielle ou commerciale à l’exclusion de toute autre. Il convient cependant que la moyenne des recettes HT de nature commerciale des 3 dernières années n’excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales HT réalisées sur la même période (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 et 330). Si vous souhaitez faire de la location nue, alors il s'agira de choisir entre SARL IS, SCI IR ou SCI Quand choisir d’investir dans l’immobilier en SCI ? Les bénéfices de la société à l’IS subiront une double taxati… Beaucoup de Français privilégient la SCI. La SCI peut alors, dans certains cas, bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). En cas de société à l’IR, l’associé est imposé personnellement sur les revenus de la société alors qu’aucun dividende n’est distribué. Pourtant, bien que la société civile immobilière (la fameuse SCI) possède de nombreux atouts pour gérer de l’immobilier en général, cette structure juridique n’est pas la panacéepour la location meublée D’abord, pour réussir la création de sa SCI, il faut abso… Comme nous venons de l’évoquer, sauf exception, une activité commerciale même minoritaire sous forme de location meublée empêche de manière irrévocable la société à opter pour l’impôt sur le revenu et contraint donc la SCI à devenir opaque. Il est important de déterminer lors de l’achat d’un bien immobilier en vue de réaliser de la location meublée, la forme sociale et le régime fiscal le plus adapté aux objectifs des associés. C’est vrai que je parle majoritairement de la location meublée en nom propre, par le biais du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (régime réel ou micro BIC), par exemple. Prudence donc s’agissant des locations saisonnières ! Pour ouvrir un PEA, il vous suffit de contacter votre banquier ou toute autre banque. La révision du loyer en cours de bail commercial, La responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur sur les performances énergétiques (DPE), La possibilité de réception judiciaire en CCMI, Les travaux dus à la vétusté sont à la charge du bailleur sauf clause contraire expresse, Les obligations administratives et civiles du loueur « Airbnb », Locations « Airbnb » : les agents de la mairie ne peuvent pas pénétrer dans le logement sans autorisation, La rédaction du bail commercial : les clauses importantes. En général l’investisseur choisit la SCI pour les avantages fiscaux qu’il aura, lors de la donation à ses enfa… Les bénéfices sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. SA, SARL, EURL et EIRL : quel statut choisir ? Si cette activité répond à des critères commerciaux et relève donc du régime de l’impôt sur les sociétés, certaines exceptions permettent de relever du … C’est la conséquence de la « transparence fiscale ». Enfin, en cas d’assujettissement à l’IS, il ne sera plus possible d’utiliser les déficits de la société. Il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et de nous communiquer les pièces justificatives requises. SCI à l’IR SCI à l’IS Bureaux équipés SARL de famille Nos outils. Vous ne pouvez pas faire de location meublée ou de location courte durée ou de location saisonnière avec une SCI à … Il suffit alors que la SAS loue l’immeuble à la SCI (en location non meublée) pour que les règles de chacune des sociétés soient respectées. L’équipe LegalPlace.fr, A ce jour j’ai une SCI et on m’a conseillé de changer pour me déclarer en SAS qu’elles seront les avantages par appot a la SCI et les incovenient en sachant que je me sort aucun salaire, LegalPlace Quand investir dans l’immobilier en SAS ? » sera mise à jour significativement A défaut, attention aux conséquences fiscales (V. notamment Location meublée et TVA). il y a un seuil de 32000 euros? De même, à la différence de la SCI, la SARL de famille reste assujettie à l’IR même lorsqu’elle tire plus de 10 % de ses revenus HT d’une activité de location meublée. Ce dernier taux sera progressivement réduit à un taux de 25 % d’ici 2022. Nous utilisons des cookies pour améliorer votre expérience avec nos services. Je reçois régulièrement des demandes de votre part, pour me demander s’il est intéressant de faire de la location meublée dans le cadre d’une SCI. Lorsque l'activité envisagée est exclusivement centré sur la gestion d'un patrimoine immobilier ou l'exploitation de biens immobiliers, le choix de référence demeure la SCI pour exercer une activité d'investissement immobilier, bien que d'autres formes sociales puissent être adaptées. Il faut en pratique conclure un contrat de location avec un loyer correspondant ou approchant la valeur locative. Ainsi, la mise à disposition gratuite est analysée comme un « acte anormal de gestion » par l’administration fiscale. Chiffres à l’appui ! 1er point : est-ce qu’il y aura de la location meublée au niveau des logements ? Cette option n’est toutefois valable que 5 ans. Vous serez alerté(e) par courriel dès que la page « Location meublée ou vide : quelles différences ? 75010 – Paris. La plus-value sera ainsi fiscalisée au barème progressif de l’IR (plus prélèvement sociaux), en pouvant toutefois bénéficier de l’abattement suivant : L’associé cédant a  également la possibilité désormais d’être imposé au taux forfaitaire de 30 % selon le mécanisme dit de la « flat tax ». La SCI se caractérise par des formalités de gestion simplifié par comparaison à la SAS : La SAS constitue une alternative intéressante à la SCI pour investir dans l’immobilier, mais n’est pas nécessairement créée pour les mêmes raisons. S’agissant de la fiscalité de la cession des parts de la SCI soumise à l’IS, l’associé cédant sera imposé selon le régime des plus-values sur valeurs mobilières. Pourtant il est souvent plus intéressant de choisir d’autres structures juridiques comme la sasu ou la SARL. En effet, alors que la location nue de locaux d'habitation ou de locaux professionnels est considérée comme un acte civil, la location meublée est qualifiée de commerciale. Avant d’investir dans un bien immobilier, il est important d’identifier la forme juridique la plus adaptée aux attentes et aux objectifs des associés, notamment sur le plan de la fiscalité et de la gestion. deux frères et le fils de l’un d’eux (sauf lorsque cette situation résulte du décès de l’un des frères) ; deux époux leurs enfants respectifs non communs ; deux beaux-frères (sauf lorsque cette situation résulte du décès de la sœur) ; deux concubins et leurs enfants communs ; un grand-père et ses petits-enfants qui sont seulement cousins entre eux.